商業(yè)樓盤(pán)風(fēng)水之選址的重要性

　　4、城市規(guī)劃。要充分了解用地位置的現(xiàn)狀與規(guī)劃，可借助《法定圖則》，了解該地塊附近將有什么規(guī)劃。如果有公園、游樂(lè)場(chǎng)等規(guī)劃，應(yīng)屬潛在利好，售房時(shí)可作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)；如果有立交橋等，那就不怎么美妙了，因立交橋氣場(chǎng)太大，出入也不方便。

　　5、用地規(guī)劃。每塊開(kāi)發(fā)用地都需由政府規(guī)劃部門(mén)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，其中規(guī)定了該用地的容積率、覆蓋率、建筑面積、功能用途、四至坐標(biāo)點(diǎn)、退紅線要求、車(chē)輛出入口、水電出入口等。這些規(guī)定都是“剛性”規(guī)定，不得違反的。而這些規(guī)定基本上是出于城市規(guī)劃的角度去制定，與開(kāi)發(fā)商的利益常鬧矛盾。比如深圳深南大道兩邊，不能設(shè)暴露陽(yáng)臺(tái)，這對(duì)市容市貌是有利的，但對(duì)住戶則不利，會(huì)影響銷(xiāo)售，且這類(lèi)地方往往每宗地的面積小、容積率高，均要二、三十層才能達(dá)到容積率。這樣不僅建安成本太高，且有“孤峰聳立”之嫌。所以對(duì)此類(lèi)地要作詳細(xì)考察，特別是考察該地塊的“規(guī)劃要點(diǎn)”。

　　6、用地成本。用地成本包括兩大部分：一是取得土地的費(fèi)用，如你與土地方合作建房，對(duì)方出地，你出資，建好后多層建筑為4：6分成（出資者分到60%），中小高層為3：7分成，高層為2：8或1.5：8.5分成。這部分開(kāi)支實(shí)際上是你取得土地的費(fèi)用亦叫土地權(quán)益費(fèi)；二是交給政府的地價(jià)，地價(jià)又包括三項(xiàng)：市政配套費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)或土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地出讓金。土地權(quán)益費(fèi)與地價(jià)之和為“用地成本”。用地成本與“位置”關(guān)系密切，兩者成正比例關(guān)系。位置好的項(xiàng)目，雖然用地成本小，但售價(jià)上不去，導(dǎo)致用地成本占銷(xiāo)售收入的比例反而更大。但這也并非絕對(duì)，需具體位置具體分析：現(xiàn)在看，位置好不等于以后也好，位置不好不等于以后也不好，這要看潛質(zhì)，要有眼光。

　　7、樓盤(pán)定位。什么樣的位置決定了要蓋什么樣的房子，決定了你蓋的房子賣(mài)給誰(shuí)，這是房地產(chǎn)企業(yè)生死攸關(guān)的重大問(wèn)題。定位錯(cuò)了，一切都錯(cuò)！比如，在一個(gè)周邊環(huán)境很差的位置設(shè)計(jì)成高尚住宅，能賣(mài)得出去嗎？在一個(gè)靠山面水、風(fēng)景宜人的位置建成低檔住宅，這不是極大的浪費(fèi)嗎？一般來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)定位與位置的關(guān)系要把握以下原則：
　?。?）鬧市區(qū)，寸土寸金，難以策劃大型園林、休閑場(chǎng)所。宜建60至100平方米的高層住宅，預(yù)期買(mǎi)主為公務(wù)員、白領(lǐng)、小老板。
　?。?）市區(qū)內(nèi)非鬧市區(qū)，有山或有水的地方，雖然配套比鬧市區(qū)差，但因用地成本稍低，可策劃大型園林、休閑、景觀、游樂(lè)場(chǎng)所，應(yīng)建低密度、帶電梯、多層大戶型的高尚住宅區(qū)。
　?。?）周邊環(huán)境不好，或臨工廠、或臨快速路，只能建小戶型的低檔住宅，預(yù)期買(mǎi)主為投資型客戶、過(guò)度型客戶、中低收入者。

　　8、地塊形狀。房地產(chǎn)小區(qū)用地以方正或長(zhǎng)條形為佳，最忌三角形的邊角用地。如屬三角形或不規(guī)則形，不僅浪費(fèi)較大，而且難以策劃成一個(gè)好的小區(qū)。

　　9、周邊路況。如四周有路、水直沖該地或斜沖斜射過(guò)來(lái)，是為犯槍煞；有路、水反弓是謂反弓煞。同時(shí)，城市立交橋周?chē)惨蛄⒔粯蛑畾鈭?chǎng)太大，必然很多地方又犯反弓，均非吉選。

　　10、地基歷史。該地以前是否用于墳場(chǎng)、刑場(chǎng)、寺廟、神廟、看守所、監(jiān)獄或有集體死亡之事發(fā)生過(guò)。如有，則不吉。俗話說(shuō)，“哪個(gè)廟沒(méi)有幾個(gè)屈死的鬼”？這些地方有陰氣、冤氣，建住宅實(shí)在不宜。同時(shí)，地下有地鐵、車(chē)道、排水溝，也非吉地。

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